購屋必問的16字箴言初進接待中心面對專業龐多的房事問題,新手總不知由何問起,故建議可以掌握「由大到小」的發問原則,請接待人員介紹「週遭生活環境特色」,以了解是否符合自己的購屋規劃需求。例如考量上班時交通便捷性的區段,或考慮小孩教育的文教學區、醫院、公園綠地等等,透過這些介紹便可對當地區段特色略知一二,待心中有個底後,更可以做為下一家建案參考及比較標準。另外,攸關生活酒店工作品質也包括對建蔽率及容積率的了解。「建蔽率」簡而言之即是在一塊基地上建築所使用的面積。扣掉建築使用剩下的部份就可以規劃為綠地或活動空間,故建蔽率愈大,活動的空間愈小。而「容積率」白話而言,即是一塊基地上可以蓋多高、建坪的總合有多少,計算方式不包括地下樓層和屋頂突出物,但若建案是屬於挑高的產品,當超出法定規定樓高時,其夾層也要列入容積的計算之中否則算是違建。換句話說小型辦公室,如果建蔽率及容積率都很大,代表著空地少建築密度高,生活品質也就愈為擁擠。相對於上述問題的廣泛性,接下來更可請銷售人員針對做個案介紹。建案方面又可分為二部份,第一方面則是針對有形的「建案本身」。再來,就是無形的「服務部份」。而有形的建案在細節問題上也是多如牛毛,因此建議先從「起造人」、「建造廠商」下手,詢問代銷人員這二者是否為同一人,若非同一人的原因為何。首購族可結婚以從現場銷售手冊裡面,得知「投資興建的公司」是那一家,投資興建的廠商具有發包及整合營建團隊的權利,同時也是建築執造的申請人。當知道投資興建公司後,消費者更可以透過現場解說了解建商過去的作品風格以及特色。反之,若廣告上面沒有註明投資興建公司只有案名,則很有可能是一案建商,在購屋品質及售後服務上相對較沒有保障。另外要了解負責建造的「營造廠」是否有相關證照,若建設公司和吳哥窟營造廠都同一家則營建品質會比較好,反之若營造廠是外包的話則要注意品質及過去評價。而在簽約前最重要的要了解個案是否已取的建照即是詢問代銷人員「建照號碼」,消費者便可以根據建照號碼去建管處網頁查詢及對照。建照裡頭會說明建案各項相關資訊,例如興建地點、建築面積、樓層規劃、每一層坪數等等……,建商在取得建照後也要在一定的期間內開工及完工,因此取得詢問建照號碼除了確認其施工烤肉食材合法性外,更可對照銷售人員所說各項日期是否確實。在無形的服務方面,可以詢問「施工品質如何管理」,工程進度及施工是否可以隨時開放客戶監看及追?,另與之配合的「物業管理公司」是那一家?過去服務經驗及未來管理人員的配置。另外,依新公佈公寓大廈管理條例,起造人就公寓大廈或集合式住宅領得使用執照一年內,應按工程造價一定比例或金額提列基金做管理及維護。例如工程造價新臺幣一千萬情趣用品元到新臺幣一億元者,超過新臺幣一千萬元部分要按千分之十五比例提撥,故可詢問銷售人員起造人是否有「提撥管理基金」的權利保障。除了由大到小的發問技巧外,再來即跟著建照規定的內容詢問,把握「由外到內」的思考方向。對於外在看的到的「基地面積」要了解,包括總坪數幾坪、共規劃幾戶,「樓層規劃」方面,全棟或全區共規劃幾個樓層、地上及地下樓層為何,都可以請現場銷售人員說明清楚。外二胎顯部份也包括房屋的「外觀」、「公設規劃」「格局」規劃,可請銷售人員搭配平面圖講解建 案規劃是幾房幾廳設計、房屋座向、提出客戶變更的時間點及程度為何。透過上述的發問原則,便不會失去了看房的重點。而內在部份則包括建案結構及建材。尤其在台灣歷經921強震後「建築結構」使用材質結構跟制震設計變成了建案廣告新寵兒,例如SC、RC、SRC等等,這些專業的字眼真是令人眼花撩亂,關於此點也房屋出租可以請現場人員解釋說明。例如,S是代表「Steel」鋼骨,R代表「Reinforce」鋼筋、C代表「 Concrete」混凝土。而SRC概念來自於日本,簡單的說就是SC和RC的綜合體。SRC在特性上韌性佳、梁柱斷面小因此較適用於建築的高樓層,也須政府工程主管機關同意核發執照才能使用。而鋼筋混凝土RC較適用低樓層的建照,優點是較不容易受到風吹或是地震晃動的影響。另外,可以詢問代銷人員隱藏在牆壁中的水電規澎湖民宿劃,以及水管材質及牆面「各項施工」是否有用心做好,如防水處理、防漏處理、建材水泥所使用磅數,一般而言底層建築使用的磅數愈大品質較佳也愈堅硬,工地常用的磅數大約在3000psi到5000psi之間,此方面可以和廠商要求相關的保障證明或是看樣品,以驗證其銷售的真實性。


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